Покупка апартаментов в Дубае на вторичном рынке за $320k: юридическая проверка сэкономила $9k до выпуска средств
«Ключевое преимущество эскроу в сделках с недвижимостью — отсутствие необходимости торопиться с переводом средств. Пока сделка не зарегистрирована в Dubai Land Department и не сверены все обязательства, средства находятся на смарт-контракте»
Покупатель из Москвы приобретал двухкомнатные апартаменты в Dubai Marina у текущего собственника. Вторичный рынок, оплата в USDT — 320 000.
Barakat Zeewaneh выступил юристом-куратором сделки с дубайской стороны. В ходе юридической проверки были выявлены незаявленные задолженности по service charge и DEWA — цена сделки была скорректирована до выпуска средств из эскроу.
Barakat Zeewaneh, Ruzhetsky & Co. Legal
14 лет практики в управлении частными активами и сделках с недвижимостью, последние 6 — в Дубае. Сделки по апартаментам, виллам и коммерческой недвижимости в DIFC, JBR, Downtown, а также проекты на стадии строительства в JVC.
На EscroWallet ведёт сделки в Дубае: проверка титула, получение NOC от застройщика, сверка обязательств перед Owners Association и DEWA, регистрация в Dubai Land Department. Языки: арабский, английский, русский.
Вторичный рынок Marina, оплата в USDT, регистрация в DLD
Продавец — текущий собственник, владевший апартаментами 4 года. Покупатель впервые приобретает недвижимость в Дубае и не знаком с локальной спецификой: NOC, service charge, регистрация в Dubai Land Department, требование оплаты в AED через лицензированный обменный пункт.
Главный риск вторичного рынка в Дубае — скрытые задолженности предыдущего собственника перед Owners Association (OA) и Dubai Electricity and Water Authority (DEWA). После регистрации в DLD задолженность переходит к новому владельцу, и её последующее выявление сопряжено со значительными расходами и временными издержками.
Эскроу в USDT и юридическая проверка до выпуска средств
Стороны зарегистрировали сделку в EscroWallet и выбрали Barakat юристом-куратором. Покупатель внёс 320 000 USDT в эскроу — средства были зафиксированы на смарт-контракте, продавец получил подтверждение в чате сделки.
Параллельно Barakat провёл юридическую проверку: цепочка прав собственности в DLD, запрос NOC у застройщика, выписки OA и DEWA. На этом этапе были выявлены две незаявленные задолженности: service charge за два квартала — AED 28 000 и DEWA — AED 4 200. Общая сумма — около 9 000 USDT по текущему курсу.
Аддендум и корректировка цены до выпуска средств
Barakat подготовил аддендум: продавец признаёт задолженности, цена сделки снижается на сумму долга. Стороны подписали аддендум в чате сделки. После регистрации в DLD продавец получил 311 000 USDT — на 9 000 меньше первоначальной цены. Задолженности перед OA и DEWA были погашены из удержанной суммы через юриста до перехода прав собственности к покупателю.
- $320k → $311k — цена скорректирована до выпуска средств из эскроу
- AED 28 000 + AED 4 200 — выявленные задолженности по service charge и DEWA
- 3 проверки в Dubai Land Department до выпуска средств из эскроу
- Покупатель защищён от рисков — задолженности погашены до перехода прав
«Самостоятельно я бы не догадался заказать выписку Owners Association до сделки. При обычной купле-продаже средства уже находились бы у продавца, а задолженности — на мне. На EscroWallet все обязательства были выявлены до момента, когда средства покидают эскроу»
Покупатель получил недвижимость без обременений, продавец — 311k USDT
Регистрация в Dubai Land Department прошла успешно: апартаменты перешли к новому собственнику без обременений. Продавец получил скорректированную сумму, поскольку в ином случае сделка перешла бы в стадию спора уже после перехода прав. Покупатель сэкономил 9 000 USDT и избежал длительных разбирательств с Owners Association и DEWA.
Это базовая логика эскроу с юристом-куратором в сделках с недвижимостью: средства зафиксированы на смарт-контракте, временного давления нет, юридическая проверка проводится в плановом режиме, корректировки цены оформляются до выпуска средств.
Проведите свою сделку с этим юристом
Barakat Zeewaneh подключится арбитром: проконтролирует выполнение работы исполнителем и разрешит спор, если он возникнет. Деньги под защитой эскроу.